Hinzurechnung einer vertraglich umgelegten Grundsteuer

Grundsteuer, die vom Vermieter geschuldet, aber vertraglich auf den gewerbetrei-benden Mieter umgelegt wird, gehört zur Miete und ist deshalb gewerbesteuer-rechtlich dem Gewinn teilweise hinzuzurechnen.

G, eine GmbH, hatte von ihren Gesellschaftern ein Betriebsgebäude gemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass G als Mieterin die Grundsteuer tragen solle. Das Finanzamt rechnete die Grundsteuer zusammen mit den laufend zu zahlenden Miet- und Pachtzinsen nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG dem Gewinn hinzu. In den Wirtschaftsjahren 2011 und 2013 erzielte G Verluste, die sich in Bescheiden über die gesonderte Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlusts auf den 31.12.2011 bis zum 31.12.2014 niederschlugen. Darüber hinaus griff das Finanzamt einen Sachverhalt auf, der nach seiner Ansicht zu einer im Jahr 2010 anzusetzenden verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) führte. Die Feststellungen der Außenprüfung hatten Änderungsbescheide zur Folge. Gegen die gewerbesteuerliche Hinzurechnung der umgelegten Grundsteuer sowie gegen die Berücksichtigung einer vGA bei der Körperschaftsteuerveranlagung 2010 wandte sich die G mit Einsprüchen, die ohne Erfolg blieben.

Die anschließend erhobene Klage hatte sowohl hinsichtlich der gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen als auch der vGA Erfolg. Das erstinstanzliche Finanzgericht war der Ansicht, die Hinzurechnung der auf G umgelegten Grundsteuer sei rechtswidrig. Eine Hinzurechnung sei bei Instandhaltungsaufwendungen gerechtfertigt, die vertragsgemäß vom Mieter zu zahlen seien. Bei der Grundsteuer handele es sich um eine mehr oder weniger konstante Position, die vom Grundstückseigentümer ertragsmindernd geltend gemacht werden könne. Gegen das Urteil wandte sich das Finanzamt insoweit mit der Revision, als es die Gewerbesteuer und die gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen betrifft – mit Erfolg.

Wirtschaftliche Interpretation von Miet- und Pachtzinsen

Der vom Gesetz verwendete Begriff der Miet- und Pachtzinsen ist wirtschaftlich zu verstehen. Dazu gehören auch vom Mieter getragene Aufwendungen, die nach dem gesetzestypischen Lastenverteilungssystem eigentlich vom Vermieter zu tragen wären, aber vertraglich vom Mieter übernommen werden. Ein derartiger Fall lag hier vor. Schuldner der Grundsteuer ist der Eigentümer, also der Vermieter. Zivilrechtlich kann die Grundsteuer jedoch auf den Mieter überwälzt werden. Sie fließt damit in den Mietzins ein, der gewerbesteuerrechtlich teilweise hinzuzurechnen ist. Die Hinzurechnung kann somit nicht dadurch reduziert werden, dass der Mieter Aufwendungen übernimmt, die eigentlich vom Vermieter zu tragen wären und dieser im Gegenzug einen entsprechend geminderten Mietzins akzeptiert.

Teilweise Hinzurechnung

Für Zwecke der Gewerbesteuer wird der Gewinn aus Gewerbebetrieb durch Hinzurechnungen und Kürzungen modifiziert. Hinzuzurechnen ist unter anderem nach § 8 Nr. 1 Buchst. e Gewerbesteuergesetz (GewStG) ein Achtel der Miet- und Pachtzinsen für die Benutzung der unbeweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, soweit die Aufwendungen bei der Ermittlung des Gewinns abgesetzt worden sind.

Entnommen aus dem RdW-Kurzreport, Heft 13/2022, Rn. 208.