Grundsteuer auch für sanierungsbedürftige Tennisanlage

Wer eine Sportanlage kauft und sich bereits beim Kauf darüber bewusst ist, dass die Anlage sanierungsbedürftig ist, kann die Grundsteuer nicht wegen einer Rohertragsminderung erlassen bekommen. Wegen seiner positiven Kenntnis hat er auch keinen Anspruch auf Erlass aus Billigkeitsgründen.^[1]

Im Jahr 2019 erwarb T im Wege einer Zwangsversteigerung ein Grundstück, das mit einer Tennishalle, drei Außentennisplätzen, einem Clubbistro und einer Wohnung bebaut war. Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert des Grundstücks eingeholt. T wollte das Grundstück als Verkaufs- und Lagerfläche nutzen, was ihm aber bestandskräftig untersagt wurde.

Kurz nach dem Erwerb beantragte T, dass ihm die Grundsteuer für das Veranlagungsjahr 2019 erlassen werde. Seine Begründung: Das Objekt sei für ihn nahezu wertlos. Es sei wegen des desolaten Zustandes nicht möglich, die Tennisanlage zu betreiben. Er gab an, eine großräumige Sanierung geplant zu haben, die sich mindestens über die nächsten zwei Jahre erstrecke. Demnach sei es nicht möglich, die Tennishalle über April 2019 hinaus zu vermieten oder in Betrieb zu nehmen, sodass sie leer stehe und auch im Leerstand bliebe.

Der Antrag auf Grundsteuererlass wurde abgelehnt, weil T die Minderung des Rohertrags des Objekts zu vertreten habe. Er habe die Anlage zur Sanierung erworben, da er den schlechten baulichen Zustand kannte. Somit sei ihm der daraus resultierende Leerstand und Mietausfall zuzurechnen. Ts Widerspruch wurde zurückgewiesen, woraufhin er klagte – ohne Erfolg.

Ertragsminderung in Kauf genommen

Ein (Teil-)Erlass der Grundsteuer kommt bereits deswegen nicht in Betracht, weil T die Minderung des Rohertrages jedenfalls zu vertreten habe. Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung nach § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz (GrStG) nämlich nur dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, wenn er also die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Beruft sich der Steuerpflichtige auf eine wesentliche Ertragsminderung, so kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung aber keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten.

Im Streitfall hat T die Minderung des Rohertrags selbst zu vertreten. Er hat die Ertragsminderung aufgrund eigener Willensentschließung herbeigeführt und sehenden Auges in Kauf genommen. Er hat die Anlage im vollen Bewusstsein der Unrentabilität einer weiteren – bestimmungsgemäßen baurechtlichen – Nutzung als Tennishalle einerseits und der Sanierungsbedürftigkeit andererseits erworben. Dass der Betrieb des Objekts als Tennishalle mit Clubbistro zukünftig wirtschaftlich nicht sinnvoll ist, ergab sich ebenso wie der schlechte bauliche Zustand des Gebäudes aus dem im Zwangsversteigerungsverfahren erstellten Verkehrswertgutachten, das dem T bekannt war.

Sanierungsentschluss als risikobehaftete unternehmerische Entscheidung

Der Entschluss zur Sanierung des Objekts ist eine unternehmerische Entscheidung, die in die Risikosphäre des T fällt. Für eine Objektsteuer wie die Grundsteuer sind solche Risiken nach dem Willen des Gesetzgebers irrelevant. Unter anderem sind nach der Gesetzesbegründung ertragslose Grundstücke ausdrücklich von einem Erlass ausgenommen.

Entnommen aus dem RdW-Kurzreport, 15/2022, Rn. 240.

[1] VG Koblenz, Urteil vom 05.04.2022 – 5 K 932/21.KO.