Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen
Urteil des Bundesgerichtshofs
Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen
Urteil des Bundesgerichtshofs
Eine Beamten-Baugesellschaft hatte in drei ihrer Mietshäuser Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Nach den in den Anwesen durchgeführten Baumaßnahmen richtete sie Mieterhöhungsschreiben an ihre Mieter.
Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung bezeichnete Anlage beigefügt. Dieses Schreiben an die Mieter enthielt u. a. Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten und den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung. Die Mieter hielten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam.
Nachdem die Baugesellschaft ihre Mieterhöhungserklärungen aufrechterhielt, klagten die Mieter beim Amtsgericht (AmtsG) auf Feststellung, dass ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht besteht und zum Teil auch auf Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Miete. Die Klagen hatten dann in der Berufung Erfolg. Das Landgericht (LG) als Berufungsgericht hielt die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam und gab den Klagen der einzelnen Mieter statt. Das LG war insoweit der Ansicht, dass die Begründung der Mieterhöhungsverlangen nicht den Vorgaben des § 559 b Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprochen hat. Die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) hatte Erfolg.
Rechtsgrundlage und formelle Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhungserklärung i. S. v. § 559 Abs. 1 BGB
Der BGH führt hierzu aus, dass nach § 559 Abs. 1 BGB der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 % (seit dem 01.01.2019 um 8 %) der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen könne. Dabei sei die Mieterhöhung gem. § 559 b Abs. 1 BGB dem jeweiligen Mieter in Textform zu erklären und dabei die Erhöhung der Miete aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und die entsprechenden Voraussetzungen der § 559 BGB a. F., § 559 a BGB zu erläutern. Damit solle insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Maßnahmen (§ 555 BGB) von den hierbei nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen gewährleistet werden.
Durch diese Anforderungen bei der Begründung der Mieterhöhung sollen die Mieter in die Lage versetzt werden, Grund und Umfang der Mieterhöhung prüfen und anschließend entscheiden zu können, ob es insoweit noch einer fachkundigen Person, Einholung weiterer Einkünfte oder einer Belegeinsicht bedürfe. Es sei insoweit zu prüfen gewesen, ob diese formellen Anforderungen bei dem Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt worden seien.
Formelle Anforderungen bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens dürfen auch nicht überspannt werden
Diese formellen Anforderungen an ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen dürften auch nicht überspannt werden. Andernfalls könne ein Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung womöglich gar nicht durchsetzen. Hierdurch würde dem jeweiligen Vermieter vielleicht der Anreiz genommen, eine vom Gesetzgeber ausdrücklich gewünschte Modernisierung durchzuführen. Sollte der Mieter insoweit unsicher sein, ob die Behauptungen des Vermieters zu den Modernisierungsmaßnahmen zutreffen, könne er dies durch sein umfassendes Recht auf Auskunft und Belegeinsicht ausräumen. In formeller Hinsicht sei es ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweise und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache.
Aufschlüsselung nach Gewerken im vorliegenden Fall nicht erforderlich
Mangels weiteren Erkenntnisgewinns sei die vom LG geforderte weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien nicht erforderlich. Deshalb sei zu prüfen gewesen, ob die Mieterhöhungsverlangen der Baugesellschaft nach den gesetzlichen Vorgaben und vom Gesetzgeber gewollten Zielen formell wirksam und ausreichend begründet gewesen seien.
Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens war nicht abschließend zu beurteilen
Das Erhöhungsverlangen der Baugesellschaft nach den o. g. Kriterien war in formeller Hinsicht ausreichend und wirksam. Ob aber die ihr angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen gewesen seien, betreffe allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB. Hierbei oblige dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen gehandelt habe, sondern auch dafür, dass die dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegten Kosten nicht auf solche der Erhaltung des Anwesens dienende Maßnahmen entfallen seien.
Da das LG die erforderlichen Feststellungen bisher nicht getroffen habe, seien alle drei Berufungsurteile in den Verfahren aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückgegeben worden. Dort seien entsprechende Aufklärungsmaßnahmen einzuleiten und Beweise zu erheben.
Bundesgerichtshof, Urteile vom 20.07.2022 – VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21.
Entnommen aus der Fundstelle Baden-Württemberg 23/2022, Rn. 329.
