„Wohnungsbauturbo“:

Schneller Wohnraum schaffen durch die Lockerung des Bauplanungsrechts – das ist das Versprechen des Gesetzgebers im Baugesetzbuch (BauGB). Zündet der Turbo aber auch in der kommunalen Verwaltung? Darüber diskutierten Experten auf dem 32. Verwaltungsrechtstag in Mannheim.

Unter dem Titel „Wohnungsbauturbo aus der Perspektive der Verwaltungen“ gaben  Dr. Lisa Ronellenfitsch (Fachbereichsleiterin Baurecht, Bauverwaltung und Denkmalschutz Stadt Mannheim) und Dr. Hanno Ehrbeck (Fachbereichsleiter Geoinformation und Stadtplanung Stadt Mannheim) einen praxisnahen Einblick. Sie berichteten den knapp 200 Teilnehmern des 32. Baden-Württembergischen Verwaltungsrechtstages, wie dieses Instrument in einer Großstadt tatsächlich funktioniert – und wo die Fallstricke liegen.

Die Ausgangslage: Ein System am Limit

Die Experten aus Mannheim beschrieben zunächst eine Genehmigungspraxis der letzten Jahre, die zunehmend mühsam wurde. Die Akten wurden immer dicker, die Regelungsdichte in den Bebauungsplänen nahm stetig zu und die Anforderungen an Nachweise (von der Heckenart bis zur Fassadengestaltung) wurden immer detaillierter. Dies führte zu einer Kultur der Vorsicht: Befreiungen wurden nur noch sehr restriktiv ausgesprochen, oft nur nach langwierigen Abstimmungen mit der Stadtplanung.

Die Folge waren Rückstände sowie frustrierte Bauherren und Architekten. Mannheim hatte daher bereits vor dem Bauturbo versucht, eine Kehrtwende zu vollziehen. Mit der Einführung des virtuellen Bauamts und einer kritischen Prüfung der Behördenbeteiligungen wollte man die Transparenz erhöhen und unnötige Gutachtensanforderungen reduzieren. Das Ziel war klar: Eine Rückkehr zur „richtigen Baufreiheit“, bei der Inhalte wichtiger sind als formelle Hürden.

Eher Genehmigungsturbo statt Bauturbo

Mit der neuen Gesetzgebung wurden Befreiungsmöglichkeiten gelockert,insbesondere im Bereich des § 34 BauGB und im Außenbereich. Doch in der Praxis zeigt sich eine paradoxe Situation: Der Bauturbo erweist sich  primär als Genehmigungs-Turbo, aber kein automatischer Bauturbo. Bescheide ergehenschneller, aber die tatsächliche Realisierung des Bauvorhabens hängt weiterhin von komplexen materiellen Faktoren ab.

Ronellenfitsch und Ehrbeck benennen hier drei zentrale Herausforderungen:

1. Der Zeitdruck durch die LBO:
   Durch die Änderungen der Landesbauordnung (LBO) gibt es im vereinfachten Verfahren nun kürzere Fristen und die sogenannte Genehmigungsfiktion. Wenn die Verwaltung nicht rechtzeitig entscheidet, gilt der Antrag unter Umständen als genehmigt. Dies kollidiere massiv mit den notwendigen Prüfungszeiten für eine fundierte Zustimmung. Wenn ein Bauherr das Verfahren nicht ruhen lasse, gerät die Behörde unter enormen Druck, was die Qualität der Entscheidung gefährden kann.
2. Die soziale Sprengkraft in der Nachbarschaft:
   Ein besonders brisantes Thema sei die Gleichbehandlung. Wenn ein Nachbar heute aufgrund des Bauturbos sechs Wohneinheiten auf einem Grundstück realisieren darf, während der Nachbar von nebenan vor fünf Jahren bei drei Einheiten gedeckelt wurde, sorge das für massiven Unmut, so die Baurechtsexperten. Die Verwaltung werde hier zum Blitzableiter für soziale Konflikte, was zu einer Zunahme von Beschwerden und Fachaufsichtsbeschwerden führt.
3. Die Verschiebung der Planungshoheit:
   Es sei interessant zusehen, dass der Bauturbo zu einer Aufhebung der Grenze zwischen staatlicher Genehmigung und politischer Planung führe. In Mannheim wurde dies durch die Einrichtung einer „Bauturbokonferenz“ gelöst. Da die Zustimmung der Gemeinde nun das entscheidende Element ist, wanderten Teile der Planungshoheit faktisch vom Gemeinderat zur Verwaltung über. Um die politische Akzeptanz zu wahren, habe Mannheim ein System der Rückkopplung etabliert: Der Gemeinderat wird informiert und kann bei Projekten mit hoher städtebaulicher Relevanz Gesprächsbedarf anmelden.

Praxis-Check: Wann funktioniert der Bauturbo?

Anhand von Beispielen verdeutlicht Dr. Ehrbeck, welche Projekte problemlos genehmigt werden können und wo es in der Praxis hakt:

• Der ideale Fall (Die Tankstelle): Eine ehemalige, versiegelte Tankstelle in einer bereits dicht bebauten Umgebung. Hier sei der Bauturbo perfekt anwendbar, da die ökologische Bilanz durch die Entsiegelung/Neunutzung oft sogar besser werde und die städtebauliche Einpassung offensichtlich sei.
• Der schwierige Fall (Die Gärtnerei): Eine aufgelassene Gärtnerei im grünen Innenbereich. Hier würde eine plötzliche Verdichtung durch drei- bis viergeschossige Gebäude sofort zu massiven Konflikten mit der Nachbarschaft und ökologischen Fragen führen. Solche Fälle erforderten eine intensive politische Abstimmung und könnten nicht „einfach so“ durchgewunken werden.
• Der komplexe Fall (Projektentwicklung): Bei großen Projekten in gewachsenen Stadtteilen (wie im Beispiel Alt-Neckerau) sei der Bauturbo oft nur ein letzter formaler Schritt. Die eigentliche Arbeit liege in einem qualifizierenden Vorverfahren mit Workshops und Gestaltungsbeiräten. Hier spare der Bauturbo nicht die Planung, sondern lediglich das langwierige formale Anschlussverfahren des Bebauungsplans.

Fazit und Empfehlung für die Praxis

Der Bauturbo sei ein wertvolles Instrument, um die starre Fixierung auf Formalien zu überwinden. Die Devise lautet heute: Inhalte vor Formalien. Dennoch bleibe festzuhalten, dass er keine materiellen Erleichterungen bei Brandschutz, Schallschutz oder Abstandsflächen bringe.

Die wichtigste Botschaft an alle Projektbeteiligten: „Der Bauturbo ist kein Freifahrtschein für alles, was in den letzten zehn Jahren abgelehnt wurde“, so Ronellenfitsch.

Wer erfolgreich bauen will, sollte daher auf eine frühzeitige Vorabstimmung setzen. Ein offener Dialog mit der Verwaltung über die städtebauliche Qualität, ökologische Aspekte und soziale Verträglichkeit ist heute wichtiger denn je. Nur so lässt sich vermeiden, dass der „Turbo“ an der Realität der Nachbarschaft oder an ungelösten technischen Detailfragen scheitert.