15.07.2012

Das Geldwäschegesetz im Immobilienhandel

Pflichten kommunaler Wohnungsunternehmen

Das Geldwäschegesetz im Immobilienhandel

Pflichten kommunaler Wohnungsunternehmen

Auch Kommunen sind in der Pflicht, darauf zu achten, wie \"sauber\" der Geschäftspartner und seine Finanzmittel sind. | © PRILL Mediendesign - Fotolia
Auch Kommunen sind in der Pflicht, darauf zu achten, wie \"sauber\" der Geschäftspartner und seine Finanzmittel sind. | © PRILL Mediendesign - Fotolia

Die Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände durch Verkauf an externe Investoren ist nach wie vor ein wichtiges Thema für viele kommunale Wohnungsunternehmen. Neben den hochpreisigen Metropolenlagen haben Investoren mittlerweile auch die größeren Städte in den neuen Bundesländern sowie Kleinstadtlagen mit noch immer tragbaren ­Preisen für Zinshäuser oder auch nur einzelne Eigentumswohnungen für sich entdeckt.

Manch ein Geschäftsführer einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft sieht sich plötzlich Kaufinteressenten aus anderen EU-Staaten, dem Nahen Osten oder Asien gegenüber. Oder er verhandelt mit einem vermeintlichen Käufer, hinter dem tatsächlich aber eine verzweigte Unternehmensgruppe steht, über deren Hintergrund man wenig weiß. Die Fallgestaltungen sind vielfältig.

Dass solche Verkaufsfälle in der Regel Pflichten nach dem Geldwäschegesetz (GwG) mit sich bringen, wird dabei mitunter vergessen. Kommt das Thema doch einmal zur Sprache, herrscht in den betroffenen Unternehmen oft große Unsicherheit: Wer genau ist Verpflichteter nach dem GwG? Wann entstehen welche konkreten Pflichten? Muss vielleicht sogar ein Geldwäschebeauftragter bestellt werden? Zur Klärung dieser Unsicherheiten sollen im Folgenden die wesentlichen Pflichten nach dem GwG, ihre Entstehung und die Anforderungen an ihre Erfüllung für diesen Zusammenhang zusammengefasst werden.


Verkauf von Immobilien unterliegt dem GwG

Allgemein bekannt ist, dass sowohl Immobilienmakler als auch die an Immobilientransaktionen beteiligten Rechtsanwälte und Notare Pflichten nach dem GwG haben. Mitunter übersehen wird, dass diese Pflichten auch die Immobilienhändler treffen, also jedes Unternehmen der Immobilienwirtschaft, das Immobilien nicht nur verwaltet, sondern auch kauft oder verkauft. Dies gilt sowohl für private als auch öffentliche Unternehmen, unabhängig von Größe oder Umsatzhöhe. Es ist auch nicht erforderlich, dass „im großen Stil“ z. B. Wohnungen verkauft werden. Ausreichend ist, dass der Handel mit Immobilien zum Geschäftsfeld des jeweiligen Unternehmens gehört.

Die entsprechende Regelung findet sich in § 2 Abs. 1 Nr. 12 GwG. Danach sind Personen, die gewerblich mit Gütern handeln, Verpflichtete nach dem GwG. „Gewerblich“ ist im Sinne der Gewerbeordnung zu verstehen und soll lediglich einmalige, eigentlich nicht zum Geschäftsfeld des jeweiligen Unternehmens gehörende Transaktionen vom Anwendungsbereich des GwG ausschließen (z. B. den einmaligen Verkauf eines nicht mehr benötigten Betriebsgrundstücks durch die Stadtwerke). Der gewerbliche Handel mit „Gütern“ umfasst auch den Handel mit Immobilien.

Zwar könnte man zunächst auf den Gedanken kommen, der Begriff „Güter“ umfasse lediglich bewegliche Sachen. Schließlich sind teure Uhren, Schmuck oder Gemälde besonders geeignet, „schmutziges“, aus kriminellen Handlungen stammendes Geld schnell in eine unverdächtige Wertsache umzuwandeln, die sich dann ebenso schnell wieder zu (nunmehr „sauberem“) Geld machen lässt.

Dafür spricht auch die Definition der „hochwertigen Güter“ in § 9 Abs. 4 Satz 4 GwG, wonach es sich dabei um Gegenstände handelt, die sich aufgrund von Beschaffenheit, Wert oder bestimmungsgemäßem Gebrauch von Alltagsanschaffungen abheben (z. B. Edelmetalle, Schmuck, Antiquitäten, Kraftfahrzeuge). Dieser Ansatz greift jedoch zu kurz. Zum einen wird von den zuständigen Behörden gerade im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen immer wieder vor Geldwäsche gewarnt. Zum anderen wird durch einen Blick in die dem GwG zugrunde liegende EU-Richtlinie 2005/60/EG sowie in die Gesetzesbegründung deutlich, dass durch die Formulierung „Personen, die gewerblich mit Gütern handeln“ lediglich gewerbliche Dienstleister vom Anwendungsbereich des GwG ausgeschlossen werden sollten. Eine Beschränkung der GwG-Pflichten auf Personen, die mit bestimmten (also z. B. nur beweglichen) Gütern handeln, war hingegen nicht beabsichtigt und lässt sich gegen den Willen des Gesetzgebers auch nicht in das GwG hineininterpretieren.

Pflichten nach dem GwG

Steht nun also fest, dass (natürliche und juristische) Personen, die mit Immobilien handeln, Verpflichtete nach dem GwG sind, stellt sich als nächstes die Frage, an welcher Stelle im täglichen Geschäftsbetrieb das GwG konkret eine Rolle spielt. Theoretisch gibt es beim Handel mit Immobilien – im Fall kommunaler Wohnungsunternehmen also in der Regel beim Verkauf – drei Situationen, in denen Pflichten nach dem GwG entstehen: Wenn bei einer Transaktion Bargeld in Höhe von EUR 15.000 und mehr angenommen werden soll; wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die beabsichtigte Transaktion zur Geldwäsche missbraucht werden soll; wenn Zweifel an der Identität des Vertragspartners bzw. des wirtschaftlich Berechtigten bestehen. Praktisch relevant sind vor allem die beiden letzten Varianten, wobei sich keine allgemein gültigen Kriterien dafür aufstellen lassen, welche konkreten Anhaltspunkte Zweifel am Zweck einer Transaktion oder an der Identität des Geschäftspartners begründen können. Hier dürfte es vor allem auf den sprichwörtlichen „gesunden Menschenverstand“ ankommen, der einen erfahrenen Immobilienverkäufer misstrauisch werden lässt, wenn z. B. ein bislang unbekannter Käufer auf eine besonders schnelle und „diskrete“ Transaktion drängt oder eine Immobilie an einen ausländischen Investor verkauft werden soll, bei dem sich aufgrund undurchsichtiger Unternehmensstrukturen nicht ohne weiteres erkennen lässt, welcher Inhaber bzw. welche wirtschaftlichen Interessen letztlich hinter der Transaktion stehen.

Liegt einer der geschilderten Sachverhalte vor, treffen den Immobilienhändler zunächst einmal die sog. allgemeinen Sorgfaltspflichten. Diese umfassen die Überprüfung der Identität des Vertragspartners und ggf. des dahinterstehenden wirtschaftlich Berechtigten sowie die Einholung von Informationen über den Zweck der Geschäftsbeziehung. Daneben besteht die Verpflichtung, alle erhobenen Angaben zu dokumentieren und für mindestens 5 Jahre aufzubewahren. Hat der Händler aufgrund konkreter Anhaltspunkte den Verdacht, dass die geplante Transaktion der Geldwäsche dienen könnte, muss er diesen Verdacht unverzüglich dem Bundeskriminalamt sowie der zuständigen Staatsanwaltschaft melden. Schließlich sind angemessene unternehmensinterne Maßnahmen zur Verhinderung der Geldwäsche zu ergreifen. Dies können zum Beispiel die Erarbeitung und Implementierung einer verbindlichen Arbeitsanweisung zum Umgang mit Geldwäsche-Risiken, die regelmäßige Schulung der mit Immobilientransaktionen befassten Mitarbeiter und die Einführung klarer Zuständigkeitsregelungen (Gegenzeichnung, Vier-Augen-Prinzip etc.) sein. Die Bestellung eines Geldwäschebeauftragten ist für Unternehmen der Immobilienwirtschaft, anders als für bestimmte Finanzunternehmen und Spielbanken, gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es dürfte dennoch sinnvoll sein, die Überwachung der Einhaltung der Pflichten nach dem GwG an einer Stelle im Unternehmen zu bündeln. Soweit vorhanden, käme hierfür zum Beispiel der Compliance-Beauftragte in Betracht.

Pflichterfüllung „mit Augenmaß“

Grundsätzlich steht es im Ermessen jedes GwG-Verpflichteten, zu entscheiden, welche konkreten Maßnahmen in welchem Umfang er ergreifen will, um die einzelnen Pflichten zu erfüllen. Das GwG regelt hierzu lediglich, dass die Maßnahmen „angemessen“ sein müssen, d. h. sie müssen das konkrete Risikopotential der durchgeführten Transaktionen sowie der potentiellen Vertragspartner abdecken. Dieser sog. risikoorientierte Ansatz lässt den betroffenen Unternehmen viel Raum, er legt ihnen aber auch die Verantwortung auf, selbst zu ermitteln, wie „anfällig“ das eigene Unternehmen für Geldwäsche ist. Umso wichtiger ist es, dieses Risikopotential im Rahmen einer umfassenden unternehmensinternen Risikoanalyse klären zu lassen. In diese Analyse sollten u. a. Größe des Unternehmens und Umfang der GwG-relevanten Tätigkeit, durchschnittliches Kundenprofil sowie bisherige Erfahrungen mit Geldwäsche im Unternehmen Eingang finden. Als Faustregel gilt: Je kleiner das Unternehmen, je weniger Mitarbeiter mit GwG-relevanten Tätigkeiten, je überschaubarer die Anzahl der Transaktionen und je „seriöser“ die Kunden, desto geringer sind die Risiken, dass das Unternehmen für Geldwäsche missbraucht wird und desto geringere Anforderungen sind z. B. an die internen Sicherungsmaßnahmen zu stellen.

Fazit

Pflichten nach dem GwG obliegen – unabhängig von ihrer Größe – auch kommunalen Unternehmen, soweit zu ihrem Geschäftsfeld der Handel mit Immobilien gehört. Konkret normiert das GwG allgemeine Sorgfaltspflichten (Identifizierung von Geschäftspartner und Transaktionszweck), Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten, Meldepflichten und die Pflicht zur Schaffung angemessener interner Sicherheitsvorkehrungen. Um diese Pflichten zu erfüllen, haben die betroffenen Unternehmen „angemessene“ Maßnahmen zu ergreifen. Was im Einzelfall angemessen ist, richtet sich nach dem Risikopotential des jeweiligen Unternehmens und sollte im Wege einer internen Risikoanalyse ermittelt werden.

Auch wenn der Aufwand, den eine solche Analyse bedeutet, vor allem für kleinere kommunale Unternehmen zunächst abschreckend wirken sollte: Darauf zu vertrauen, dass man „zu klein für die Geldwäsche“ ist, kann teuer werden. Denn sollte es doch zu einem entsprechenden Vorfall kommen und die zuständige Behörde eine Verletzung der GwG-Pflichten feststellen, können bereits leichtfertige Pflichtverstöße mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.

 

Anna Braun

Rechtsanwältin SKW Schwarz Rechtsanwälte Berlin
 

Dr. Klaus Jankowski

Rechtsanwalt SKW Schwarz Rechtsanwälte Berlin
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