Vermieter dürfen ihren Mietern kündigen, um ihr Grundstück wirtschaftlich gewinnbringender zu verwerten, zum Beispiel durch Abriss und anschließenden Neubau. Eine solche „Verwertungskündigung“ lässt das Bürgerliche Gesetzbuch ausdrücklich zu. Wie jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied, bedeutet dies aber nicht, dass Vermieter ihren Gewinn uneingeschränkt optimieren dürfen. Im Gegenteil: laut BGH gelten bei Verwertungskündigungen hohe gesetzliche Anforderungen.

7-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt

Im entschiedenen Fall geht es um eine 7-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt St. Blasiens im Hochschwarzwald (Landkreis Waldshut). Der Vermieter, eine Kommanditgesellschaft, hatte das Anwesen im Jahr 2015 erworben und will das Gebäude abreißen lassen, um das benachbarte Modehauses zu erweitern. Das Nachbargrundstück gehört ebenfalls dem Vermieter, der es an das Modehaus verpachtet hat. Die Mieter der rund 190 qm großen Wohnung in dem für den Abriss vorgesehenen Gebäude traf deshalb eine Verwertungskündigung und anschließend eine Räumungsklage.

Erhebliche Nachteile

Will ein Vermieter eine solche Verwertungskündigung vornehmen, muss er in der Kündigung darlegen, dass er „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert“ wird und dadurch „erhebliche Nachteile“ erleidet. Der Vermieter berief sich nun darauf, dass durch die langfristige Verpachtung an das Modehaus ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften sei als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.

Dem angerufenen Amtsgericht St. Blasien und ebenso dem Landgericht Waldshut-Tiengen reichte dies als Begründung aus.

Auch Mieter stehen unter dem Schutz der Eigentumsgarantie

Dem widersprach jetzt der BGH und bescheinigte den Instanzgerichten, zu berücksichtigende Belange grundlegend verkannt zu haben. Vor allem stellten sie klar, dass auch Mieter unter dem grundgesetzlichen Schutz der Eigentumsgarantie stehen und mahnte daher Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen an.

So hatte das Landgericht bei der Prüfung auf die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen abgestellt. Wie die Bundesrichter jetzt bemängeln, ist dies aber zu oberflächlich.  Eine solche „pauschale Betrachtungsweise“ würde darauf hinauslaufen, einen Nachteil für den Vermieter schon dann zu bejahen, wenn er mit der vermieteten Wohnung nicht nach Belieben verfahren kann, so die BGH-Richter.

Das Landgericht, an das der Fall zurückverwiesen wurde, wird nun erneut sorgfältig prüfen müssen, ob tatsächliche Umstände vorliegen, die die Verwertungskündigung auch wirklich rechtfertigen (Az. VIII ZR 243/16).   (jb)