Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB

Die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum ist im Hinblick auf die zunehmende Verstädterung eine europaweit virulente soziale Frage. Nicht nur die Baupreise, sondern vor allem auch die Baulandpreise steigen kontinuierlich, in einzelnen Großstädten exponentiell. Der frühere Oberbürgermeister von München und spätere Bundesbauminister Hans-Jochen Vogel hat den Preisanstieg für Bauland in München zwischen 1950 und 2019 auf unglaubliche 39 390 % beziffert.¹ Seit Jahren gelingt es nicht, die in Deutschland erforderlichen rund 320 000 Wohnungen pro Jahr² zu bauen. Dies hat vielfältige Ursachen,³ darunter auch zu hohe Grundstücks- und Baupreise. Diese beruhen wiederum teilweise darauf, dass die erforderlichen Planungs- und Genehmigungsprozesse komplex, langwierig und zeitraubend sind. Die Bundesregierung versucht daher, mithilfe neuartiger Instrumente gegenzusteuern. Hierzu wird die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben dahingehend abgeändert, dass – teils vorerst befristet – weitreichende Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten eingeführt werden. Diese haben zur Voraussetzung, dass als Tatbestandsvoraussetzung die Zustimmung der Gemeinde einzuholen ist. Diese ist im neuen § 36 a BauGB geregelt.

I. Ausgangslage

Am 30.10.2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, der sogenannte „Bau-Turbo”, in Kraft getreten,⁴ das weitrechende neue Zulassungstatbestände beinhaltet. Auf Grundlage der neuen §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3 b und 246 e BauGB sind Vorhaben allerdings nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist, § 36 a Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 BauGB. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung auch unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; § 36 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB gilt entsprechend. § 246 e BauGB soll zunächst nur befristet bis 31.12.2030 gelten, die Zulassungstatbestände der §§ 31 Abs. 3 und 34 Abs. 3 b BauGB sind dagegen Dauerrecht. Sie stehen in keinem Rangverhältnis untereinander,⁵ ihre Tatbestandsvoraussetzungen ähneln sich durch ihren – im Einzelnen unterschiedlichen – Bezug zum Wohnen, die Berücksichtigung öffentlicher und nachbarlicher Interessen sowie die erforderliche Zustimmung der Gemeinde. Die Bestimmungen der §§ 31 Abs. 3 und 34 Abs. 3 b BauGB gelten für den Innenbereich und § 246 e BauGB gem. Abs. 3 auch im Außenbereich.

Die Neuregelung will die nach Art. 28 Abs. 2 GG gewährleistete Planungshoheit der Gemeinde bei der Zulassung von Bauvorhaben sicherstellen⁶ und gilt auch für Gemeinden, die wie vor allem Große Kreisstädte und Stadtkreise in Baden-Württemberg Baurechtsbehörde sind (§ 46 Abs. 1 Nr. 3 LBO i. V. m. § 15 Abs. 1 LVG, siehe ferner § 46 Abs. 2 LBO). Dies ist ausdrücklich anders geregelt als beim Einvernehmen nach § 36 BauGB, für den das BVerwG im Jahr 2004 in einer schwach begründeten Entscheidung⁷ die These vertreten hat, das bundesrechtlich geforderte Einvernehmen gelte nicht für Gemeinden mit Baurechtszuständigkeit.⁸ Vor diesem Hintergrund hatte der VGH BW einige Zeit später in Gemeinden, die zugleich untere Baurechtsbehörde sind, den Bürgermeister verpflichtet, den Gemeinderat bzw. den zuständigen beschließenden Ausschuss in einer Weise über planungsrechtlich relevante Bauanträge zu informieren, die es diesem ermöglicht, durch Einsatz der planungsrechtlichen Instrumente der §§ 14 ff. BauGB auf das konkrete Bauvorhaben zu reagieren.⁹

Die mit der Zustimmung der Gemeinde verbundenen verfahrensrechtlichen Fragestellungen (II.), die materiell-rechtlichen Inhalte der Zustimmung und ihre Grenzen (III.), die damit verbundenen Fragen des Rechtsschutzes (IV.) und einer möglichen Haftung der Gemeinden (V.) werden nachfolgend dargestellt.

II. Verfahrensfragen

Die im Rahmen der §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3 b und 246 e BauGB erforderliche Erteilung der Zustimmung durch die Gemeinde wirft eine Vielzahl von Verfahrensfragen auf:

1. Antragserfordernis

Die neuen Zulassungstatbestände können sowohl im vereinfachten wie auch im normalen Baugenehmigungsverfahren Anwendung finden; daneben sind auch isolierte Abweichungen und Befreiungen bei verfahrensfreien Vorhaben (z. B. Nutzungsänderungen nach § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO) möglich. Dabei sind nach § 53 Abs. 1 Satz 3 LBO Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen gesondert zu beantragen,¹⁰ im Übrigen gelten aber keine Besonderheiten für die Inhalte des Bauantrags (§ 2 LBO VVO). Entsprechend sind gemäß § 58 Abs. 1 Satz 3 LBO Erleichterungen, Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen ausdrücklich in der Baugenehmigung auszusprechen. Angesichts der eindeutigen bauordnungsrechtlichen Vorgabe ist ein Verweis auf den Bauantrag nicht ausreichend; dieser kann den nach § 53 Abs. 1 Satz 3 LBO erforderlichen gesonderten Antrag nicht ersetzen.¹¹

Die inhaltlichen Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Antrag nach § 53 Abs. 1 Satz 3 LBO sind im Gesetz nicht geregelt. Erforderlich ist eine konkrete Darstellung, inwieweit ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften vorliegt.¹² Eine zutreffende rechtliche Einordnung und Bezeichnung als Abweichung oder Befreiung ist ebenso wie eine Angabe der maßgeblichen Rechtsgrundlage für die Wirksamkeit des Antrags nicht entscheidend.¹³ Die rechtliche Beurteilung ist Sache der Baurechtsbehörde im Rahmen der Rechtsanwendung und Prüfung des Bauantrags. Dies gilt umso mehr angesichts der sehr weit gefassten Zulassungstatbestände, insbesondere § 246 e BauGB, nach denen nahezu jedes nach bisherigen Maßstäben nicht genehmigungsfähige Vorhaben unter Inanspruchnahme der erweiterten Zulassungsmöglichkeiten genehmigt werden könnte, sofern die Zustimmung der Gemeinde erteilt wird.

Ohne Antrag darf eine Abweichung nicht erteilt werden, der Antrag wäre abzulehnen;¹⁴ die Baurechtsbehörde hat den Antragsteller aber gem. § 25 VwVfG auf einen fehlenden Antrag hinzuweisen und ihm Gelegenheit zur Nachbesserung zu geben,¹⁵ es gilt dann § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG. Ein fehlender Antrag kann also im laufenden Genehmigungsverfahren, ebenso auch im gerichtlichen Verfahren, nachgeholt werden.¹⁶ Baurechtsbehörden sind daher gut beraten, auf einen fehlenden Antrag hinzuweisen, auf zutreffende rechtliche Angaben hinzuwirken und Anträge sachgerecht auszulegen. Dies bedeutet allerdings nicht, dass jedes unzulässige Bauvorhaben aufgrund einer theoretisch bestehenden Zulassungsmöglichkeit durch einen Hinweis auf einen möglichen Antrag auf Abweichung oder Befreiung potenziell zulassungsfähig gemacht werden müsste, um es dann nach einer zu erwartenden Ablehnung der Zustimmung seitens der Gemeinde doch abzulehnen. Soweit offensichtlich ist, etwa aufgrund bestehender inhaltlicher Leitlinien der Gemeinde, dass keine Zustimmung erteilt werden wird, dürfte ein entsprechender Hinweis entbehrlich sein und der Bauantrag auch ohne Entscheidung über die Zustimmung unmittelbar abgelehnt werden können.¹⁷

2. Fristen im Genehmigungsverfahren

Ein bei der Baurechtsbehörde eingereichter Bauantrag ist innerhalb von zehn Arbeitstagen auf Vollständigkeit zu prüfen, § 54 Abs. 1 Satz 1 LBO. Bei Vollständigkeit des Bauantrags und der Bauvorlagen sind diese der Gemeinde bereitzustellen, § 53 Abs. 1 Satz 4 LBO. Im Rahmen der Beteiligung der Gemeinde ist diese, soweit sie nicht selbst Baurechtsbehörde ist, anzuhören, wofür der Gemeinde grundsätzlich eine Frist von längstens einem Monat einzuräumen ist, § 53 Abs. 3 Satz 1 LBO. Soweit allerdings eine Zustimmung erforderlich ist, gilt für die Anhörung der Gemeinde nicht die Monatsfrist des § 54 Abs. 3 Satz 1 LBO, sondern die als Bundesrecht nach dem Willen des Gesetzgebers vorrangige Frist von drei Monaten nach § 36 a Abs. 1 BauGB.¹⁸

Voraussetzung für den Fristbeginn ist ein konkretes Ersuchen der Gemeinde durch die Baurechtsbehörde aufgrund vollständiger Bauvorlagen.¹⁹ Dieses Ersuchen dient dem Schutz der kommunalen Planungshoheit. Bei einer Gemeinde, die gleichzeitig Baurechtsbehörde ist, steht dem Ersuchen die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich.²⁰ Soweit die Bauunterlagen der für die Bauleitplanung der Gemeinde zuständigen Organisationseinheit elektronisch zur Verfügung gestellt werden, ist die Mitteilung hierüber mit dem ausdrücklichen Ersuchen auf Zustimmung nach § 36 a BauGB zu verbinden.

Die Entscheidungsfrist der Baurechtsbehörde beginnt gem. § 54 Abs. 5 Satz 2 LBO, wenn die unbedingte Zustimmung der Gemeinde vorliegt oder die Frist hierfür abgelaufen ist. Die Gemeinde kann im Zustimmungsverfahren der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer Frist von maximal einem Monat geben, § 36 a Abs. 2 Satz 1 BauGB. In diesem Fall verlängert sich die Zustimmungsfrist gemäß § 36 a Abs. 2 Satz 2 BauGB um die Dauer der Stellungnahmefrist.²¹

3. Zustimmungs- und Genehmigungsfiktion

Wird die Zustimmung von der Gemeinde trotz eines ordnungsgemäßen Ersuchens nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist erteilt, wird – wie auch beim gemeindlichen Einvernehmen – die Zustimmung fingiert. Daneben kann hinsichtlich der Baugenehmigung jedenfalls im vereinfachten Verfahren eine Genehmigungsfiktion eintreten.

a) Zustimmungsfiktion

Nach § 36 a Abs. 1 Satz 4 BauGB gilt die Zustimmung der Gemeinde als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird (Zustimmungsfiktion). Die Regelung entspricht derjenigen zur Fiktion des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB mit dem Unterschied, dass die maßgebliche Frist drei statt zwei Monate beträgt.²² Anders als beim Einvernehmen besteht jedoch für die Behörde keine Befugnis, eine versagte Zustimmung zu ersetzen.²³

Ebenso wie beim gemeindlichen Einvernehmen sind für den Eintritt der Fiktionswirkung neben dem Ablauf der Frist und der fehlenden gemeindlichen Entscheidung ein ordnungsgemäßes Ersuchen der Baurechtsbehörde sowie ein vollständiger Bauantrag²⁴ erforderlich. Das Ersuchen muss so eindeutig formuliert sein, dass die Gemeinde erkennen kann, dass damit die Frist nach § 36 a Abs. 1 Satz 4 BauGB ausgelöst werden soll.²⁵ Da nunmehr statt dem für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlichen Einvernehmen auch – sollte eine Befreiung nicht möglich sein – eine Zustimmung als Grundlage einer Entscheidung nach §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3 b oder 246 e BauGB notwendig werden kann, werden die Baurechtsbehörden in ihrem Ersuchen insoweit zu differenzieren haben. Soweit also die Gemeinde um ihr Einvernehmen ersucht wird, kann dies nicht die Frist für die Erteilung der Zustimmung und die Zustimmungsfiktion auslösen.

Ein Sonderfall gilt für das fristauslösende Ereignis gemäß § 36 a Abs. 1 Satz 4 Halbs. 2 BauGB, wenn die Gemeinde untere Bauaufsichtsbehörde ist. Dann findet auf die Zustimmungsfiktion § 36 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB entsprechende Anwendung, wonach dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleichsteht, wenn sie nach dem Landesrecht vorgeschrieben ist. Das ist zwar nicht immer, aber jedenfalls dann der Fall, wenn die Gemeinde untere Bauaufsichtsbehörde ist. Daher wird auch die Frist für die Zustimmungsfiktion nach § 36 a Abs. 1 Satz 4 BauGB durch die Einreichung des Bauantrags bei der Gemeinde ausgelöst.

b) Genehmigungsfiktion

Im vereinfachten Verfahren nach § 52 LBO gilt gemäß § 58 Abs. 1 a Satz 1 LBO mit den dort geregelten Maßgaben die Genehmigungsfiktion nach § 42 a LVwVfG. Eine beantragte Genehmigung gilt danach mit Ablauf der für die Entscheidung festgelegten Frist als erteilt, wenn dies wie hier durch die Regelung in § 58 Abs. 1 a Satz 1 LBO durch Rechtsvorschrift angeordnet ist. Ist für die beantragte Baugenehmigung das gemeindliche Einvernehmen erforderlich, so kann die Genehmigungsfiktion allerdings nur dann eintreten, wenn ein versagtes Einvernehmen vor Ablauf der Entscheidungsfrist ordnungsgemäß ersetzt wurde, § 58 Abs. 1 a Satz 1 Nr. 3 LBO. Eine Sonderregelung bezüglich der gemeindlichen Zustimmung enthält die Regelung nicht, zumal insoweit ohnehin § 36 a BauGB keine Ersetzungsbefugnis vorsieht.

Damit kann die Genehmigungsfiktion auch bei zustimmungspflichtigen Vorhaben eintreten, sofern die entsprechende Abweichung oder Befreiung, für die eine Zustimmung erforderlich ist, gemäß § 58 Abs. 1 a Satz 1 Nr. 2 LBO gesondert beantragt wurde. Denn nach § 58 Abs. 1 a Satz 1 Nr. 1 LBO ist für den Beginn der Entscheidungsfrist § 54 LBO maßgeblich. Die Entscheidungsfrist der Baurechtsbehörde beginnt nach § 54 Abs. 5 Satz 2 LBO, der am 04.02.2026 geändert wurde, sobald die vollständigen Bauvorlagen und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen, spätestens jedoch nach Ablauf der Fristen nach Abs. 3 und nach den §§ 36 Abs. 2 Satz 2, 36 a Abs. 1 Satz 4, Abs. 2 Satz 2 BauGB sowie nach § 12 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Luftverkehrsgesetzes.²⁶ Der Fristbeginn erstreckt sich damit auch auf die erforderliche Zustimmung der Gemeinde. Diese muss entweder vorliegen oder die Zustimmungsfrist muss abgelaufen sein, damit die Entscheidungsfrist zu laufen beginnt.²⁷

4. Gemeindeinterne Zuständigkeit

Bei der Zustimmung der Gemeinde nach § 36 a BauGB stellt sich wie beim Einvernehmen der Gemeinde nach § 36 BauGB die Frage, welches Gemeindeorgan hierfür zuständig ist.²⁸ Einvernehmen und Zustimmung der Gemeinde sichern deren von Art. 28 Abs. 2 GG geschützte Planungshoheit. Der Gemeinderat ist nach § 24 Abs. 1 GemO Hauptorgan der Gemeinde und entscheidet über alle Angelegenheiten, soweit sie nicht gesetzlich oder durch Gemeinderatsbeschluss auf den Bürgermeister übertragen sind. Der VGH BW hat hieraus den zutreffenden Schluss gezogen, dass daher grundsätzlich der Gemeinderat für die Erteilung des Einvernehmens nach § 36 BauGB zuständig ist.²⁹ Als gesetzliche Zuständigkeit des Bürgermeisters für die Erteilung der Zustimmung nach § 36 a BauGB käme lediglich ein Geschäft der laufenden Verwaltung i. S. d. § 44 Abs. 2 Satz 1 GemO in Betracht. Ein solches darf nicht von grundsätzlicher Bedeutung für die Gemeinde sein und müsste nach Regelmäßigkeit und Häufigkeit zu den üblichen Geschäften gehören, deren Erledigung nach festgefahrenen Grundsätzen auf eingefahrenen Gleisen erfolgen kann.³⁰ Dies liegt beim erstmaligen Gebrauch der Bau-Turbo-Vorschriften nicht vor, und auch im Übrigen werden die Abweichensregelungen in nächster Zeit nicht so häufig Anwendung finden, dass sie routinemäßig bearbeitet werden können.³¹

Vor allem in und für Stadtkreise wird vertreten, dass die Erteilung der Zustimmung in Fällen ohne besondere Bedeutung ein Geschäft der laufenden Verwaltung darstelle, soweit der Gemeinde dabei kein Ermessen eingeräumt sei, auch wenn der Bürgermeister den Gemeinderat nach § 43 Abs. 5 Satz 1 GemO über einzelne Bauvorhaben zu unterrichten habe.³² Ausgangspunkt für die Klärung der organschaftlichen Zuständigkeit ist § 24 Abs. 1 Satz 1 GemO, wonach der Gemeinderat das Hauptorgan der Gemeinde ist und zuständig, soweit der Bürgermeister nicht gesetzlich ausdrücklich für sonderzuständig erklärt wird oder der Gemeinderat dem Bürgermeister die Aufgabe übertragen hat (durch Hauptsatzung oder Einzelfallentscheidung, § 44 Abs. 2 GemO). Maßgeblich für die Abschichtung der Zuständigkeiten von Bürgermeister und Gemeinderat im Rahmen des § 44 Abs. 2 GemO ist der Umstand, dass die Planungshoheit zu den von Art. 28 Abs. 2 GG gewährten Garantien der eigenverantwortlichen Aufgabenwahrnehmung zählt.³³ Systematisch ist die Ausübung der Planungshoheit so lange eine Angelegenheit des Gemeinderats (als der von Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG vorgesehenen Volksvertretung), wie sie nicht durch Hauptsatzung oder Einzelfallbeschluss auf den Bürgermeister übertragen ist. Denn die Zustimmung zur Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB betrifft zunächst einen Einzelfall, an dem sich ggf. weitere Bauvorhaben orientieren können. Ein solcher, ggf. einen neuen Maßstab prägender Einzelfall erfüllt die Kriterien eines Geschäfts der laufenden Verwaltung aber nicht. Bauvorhaben im Innenbereich können zwar grundsätzlich Geschäfte der laufenden Verwaltung sein, insbesondere weil der Rechtsrahmen des Einfügens in § 34 BauGB einen Vollzugsmaßstab vorgibt. Hiervon ist aber die Fallkonstellation abzuschichten, in der – wie bei § 34 Abs. 3 b BauGB – der Einfügensmaßstab verlassen wird, insbesondere bereits ein Bebauungsplanverfahren anhängig ist bzw. der Flächennutzungsplan Aussagen trifft, die dem Baugesuch entgegenstehen, aber als Entscheidungsmaßstab für das Einfügen unerheblich wären. Schließlich ist ein (bezogen auf die jeweilige Gemeinde) großes Bauvorhaben oder ein politisch umstrittenes Bauvorhaben kein Geschäft der laufenden Verwaltung, weil es für die Gemeinde von grundsätzlicher Bedeutung ist.

Bei Zuständigkeit des Gemeinderats sind für die Beschlussfassung unter anderem die Formvorschriften des § 34 GemO und der Geschäftsordnung einzuhalten; die Beratungsunterlagen müssen den Gemeinderäten mindestens sieben Tage vor der Sitzung vorliegen. Die Beschlussfassung hat in öffentlicher Sitzung (wie beim Bebauungsplan) nach § 35 Abs. 1 GemO zu erfolgen. Wenn und soweit die Zustimmung der Gemeinde dazu führen kann, dass ein Bebauungsplan (teilweise) funktionslos wird oder ein neuer Rahmen für den Innenbereich gesetzt wird, sind die Gemeinderäte hierüber in der Beratungsvorlage zusammen mit dem Inhalt des Baugesuchs zu informieren. Wie beim Aufstellungsbeschluss muss die Gemeinde zumindest rudimentäre städtebauliche Zielsetzungen formulieren, anhand derer prognostiziert wird, ob und inwieweit das Baugesuch mit ihnen konform ist. Ist dies der Fall, erteilt die Gemeinde die Zustimmung, § 36 a Abs. 1 Satz 2 BauGB ist keine Ermessensvorschrift.³⁴

Eine Delegation der Zuständigkeit auf einen beschließenden Ausschuss oder den Bürgermeister ist zulässig, denn es liegt kein Fall des § 39 Abs. 2 GemO vor. Die Übertragung der Zuständigkeit könnte entweder durch Hauptsatzung (§ 44 Abs. 2 Satz 2 GemO) erfolgen oder – wie bei straßenrechtlichen Sondernutzungen³⁵ – durch Beschluss von Richtlinien (anhand von baulandpolitischen Grundsätzen), die dann als Geschäft der laufenden Verwaltung vom Bürgermeister vollzogen werden.³⁶ Die Art und Weise der Übertragung ist insofern bedeutsam, als bei der Zuständigkeitsübertragung durch Hauptsatzung der Gemeinderat weder ein Weisungsrecht noch ein Rückholrecht besitzt, wie ein Vergleich zwischen der Übertragung auf einen beschließenden Ausschuss (§ 39 Abs. 3 Satz 5 GemO) und der Übertragung auf den Bürgermeister (wo in § 44 Abs. 2 GemO nicht auf § 39 Abs. 3 Bezug genommen wird) ergibt.³⁷

Fraglich ist, ob der Erlass von Richtlinien, der durch einfachen Gemeinderatsbeschluss erfolgt, nicht daran scheitert, dass ihr Vollzug (dauerhaft) dem Bürgermeister übertragen wird. Nach dem klaren Wortlaut des § 44 Abs. 2 Satz 2 GemO erfordert die dauerhafte Übertragung gemeindlicher Organkompetenzen eine Regelung in der Hauptsatzung, die mit qualifizierter Mehrheit gem. § 2 Abs. 2 GemO zu erfolgen hat. Systematische Gründe sprechen also dafür, dass im Zweifel aus Gründen der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit eine Hauptsatzungsänderung vorzunehmen ist. Eine derartige Regelung in der Hauptsatzung könnte lauten:³⁸ Die Zustimmung nach § 36 a BauGB wird auf den Bürgermeister übertragen, soweit diese nicht von grundsätzlicher Bedeutung für die gemeindliche Bauleitplanung oder das Bauvorhaben von besonderer Wichtigkeit ist.

5. Öffentlichkeitsbeteiligung

Die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 36 a Abs. 2 BauGB soll ausweislich der Gesetzesbegründung insbesondere eine vorsorgliche Versagung der Zustimmung aufgrund unsicherer Datenlage vermeiden helfen und der Gemeinde die Möglichkeit geben, etwaige entgegenstehende nachbarliche Interessen zu ermitteln und ggf. durch entsprechende Auflagen oder vertragliche Verpflichtungen des Vorhabenträgers auszuräumen. Hierdurch könne auch eine bessere Akzeptanz des Vorhabens erreicht werden.³⁹ Nach § 36 a Abs. 2 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag innerhalb angemessener Frist geben, höchstens jedoch innerhalb eines Monats. In diesem Fall verlängert sich die nach § 36 a Abs. 1 Satz 4 BauGB anzuwendende Entscheidungsfrist um die Dauer der Stellungnahmefrist, § 36 a Abs. 2 Satz 2 BauGB.⁴⁰

Die Möglichkeit einer – bislang gesetzlich im Baugenehmigungsverfahren so nicht vorgesehenen⁴¹ – Öffentlichkeitsbeteiligung ist zunächst auf alle zustimmungspflichtigen Vorhaben anwendbar. Es dürfte sich jedoch empfehlen, seitens der Kommunen vorab etwa im Wege allgemeiner Richtlinien des Gemeinderats diejenigen Vorhaben bzw. Gegenstände von Abweichungen oder Befreiungen festzulegen, bei denen eine Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgen soll.

Da eine Angrenzerbeteiligung nach § 55 Abs. 1 Satz 1 LBO im Hinblick auf potenziell berührte Nachbarrechte ohnehin erfolgen muss, und für die Benachrichtigung der Angrenzer eine Einwendungsfrist von zwei Wochen gilt, die nicht verlängerbar ist (§ 55 Abs. 2 LBO), sollte darauf geachtet werden, die beiden Formen der Beteiligung deutlich zu unterscheiden. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass der Öffentlichkeit für die Stellungnahme im Hinblick auf die erforderliche gemeindliche Zustimmung eine längere Frist als zwei Wochen gewährt werden soll. Denn Angrenzer sind mit Einwendungen, die sie nicht gemäß § 55 Abs. 2 Satz 1 LBO innerhalb von zwei Wochen elektronisch oder in Textform geltend machen, materiell präkludiert, § 55 Abs. 2 Satz 2 LBO. Einem Laien ist es daher nicht zuzumuten, im Baugenehmigungsverfahren die unterschiedlichen Beteiligungsfristen ohne einen expliziten Hinweis selbständig zu erkennen.

Die gesetzliche Regelung enthält keine Vorgaben für die Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung. In ersten Überlegungen zur praktischen Umsetzung wurde daher vielfach erwogen, sich an den Regelungen zur Offenlage von Planunterlagen nach § 3 Abs. 2 BauGB zu orientieren. Dies dürfte mit der gesetzlichen Regelung zwar vereinbar sein, würde aber in zeitlicher wie organisatorischer Hinsicht zu einem erheblichen Mehraufwand führen. Es liegt daher näher, sich an der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB zu orientieren, die – ebenfalls mangels entsprechender Vorgaben – von der Gemeinde weitgehend frei ausgestaltet werden kann.⁴² Danach sind etwa öffentliche Versammlungen, Mitteilungen in der Presse und gemeindlichen Amtsblättern ebenso zulässig wie eine Information auf elektronischem Wege oder über die Homepage der Gemeinde. Schließlich kann – wenn auch nach § 3 Abs. 1 BauGB nicht vorgesehen – eine individuelle Benachrichtigung erfolgen.⁴³ Ungeachtet der konkreten Ausgestaltung ist rechtzeitig bekanntzumachen oder der betroffenen Öffentlichkeit mitzuteilen, wie und innerhalb welcher Frist eine Stellungnahme erfolgen kann.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass § 36 a Abs. 2 Satz 1 BauGB keine umfassende Öffentlichkeitsbeteiligung vorsieht, sondern eine Beteiligung lediglich der betroffenen Öffentlichkeit. Zur betroffenen Öffentlichkeit gehören alle Personen, deren Belange durch die Zulassung des zustimmungspflichtigen Vorhabens berührt werden.⁴⁴ In personeller Hinsicht sollte die Beteiligung daher eher eng gefasst werden, was den anfallenden Aufwand mindert und zudem der gesetzgeberischen Zielsetzung – Identifizierung nachbarlicher Belange und gesteigerte Akzeptanz – entspricht. Konkret bedeutet dies, dass eine Beteiligung der Eigentümer unmittelbar benachbarter Grundstücke in der Regel ausreichend sein dürfte, sofern nicht weitergehende Auswirkungen des Vorhabens zu erwarten sind. Bei erheblicher Überschneidung des Kreises der hiernach zu beteiligenden Eigentümer mit dem Kreis der nach § 55 Abs. 1 LBO zu benachrichtigenden Angrenzer ist der Mehrwert einer zusätzlichen Öffentlichkeitsbeteiligung allerdings fraglich. Bei Befreiungen von Vorgaben des Bebauungsplans gemäß § 31 Abs. 3 BauGB kann, gerade bei Befreiungen für eine Vielzahl vergleichbarer Fälle bzw. mit entsprechender Vorbildwirkung, auch eine Beteiligung aller Eigentümer im Plangebiet angezeigt sein.

Das Beteiligungsverfahren kann wie die frühzeitige Beteiligung entsprechend § 3 Abs. 1 BauGB ablaufen. Die eingehenden Stellungnahmen müssen nicht wie bei der förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB beschieden und beantwortet werden, sie dienen der Gemeinde aber als Entscheidungsmaterial bei der Willensbildung hinsichtlich ihrer Zustimmung.

Entnommen aus den VBlBW Heft 6/2026.