Angesichts der Knappheit an Wohnraum und an bebauungsfähigen Grundstücken ist die Kreativität der Gemeinden gefragt. Um die Spekulation mit unbebauten Grundstücken zu erschweren, sehen immer mehr Gemeinden in ihren Grundstückskaufverträgen sogenannte Mehrerlösklausel vor. Danach muss der Käufer, wenn er das unbebaute Grundstück innerhalb der festgelegten Zeit wieder verkaufen sollte, den Mehrerlös an die Gemeinde abführen.

Wie jetzt der BGH in Karlsruhe entschied, sind solche Klauseln rechtlich in Ordnung.

Mehrerlösklausel als Spekulationsbremse

In dem entschiedenen Fall handelt es sich um ein Innenstadtgrundstück der Stadt Güstrow. Das Grundstück ging an eine Hausbaufirma aus der Region. Wie seit vielen Jahren Praxis der Stadt, enthält auch der Kaufvertrag mit der Hausbaufirma eine solche Mehrerlös-Klausel.

Laut der Klausel muss der Mehrerlös abgeführt werden, wenn das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von 5 Jahren ab Beurkundung des Kaufvertrages weiter veräußert wird; getätigte Investitionen können in Abzug gebracht werden.

Als die Hausbaufirma das unbebaute Grundstück wenig später zu einem höheren Preis als den Erwerbspreis verkaufte, kam es zum Streit, der wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache vor dem BGH landete.

BGH: Klausel ist Allgemeine Geschäftsbedingung…

Wie die Richter zunächst feststellten, handelt es sich in dem entschiedenen Fall nicht um einen städtebaulichen Vertrag. Anders als in städtebaulichen Verträgen würde der Hausbaufirma mit der Klausel keine Bauverpflichtung auferlegt. Denn, so die Richter, nach Ablauf der fünf Jahre könne die Firma das Grundstück einfach unbebaut weiterveräußern.

Sie werteten die Klausel vielmehr als eine „Allgemeine Geschäftsbedingung“, da sie von der Stadt seit Jahren in einer Vielzahl von Verträgen verwendet würde und nahmen eine AGB-rechtliche Inhaltskontrolle der Klausel vor.

…und als solche nicht unangemessen

Dabei stuften die Richter die fragliche Klausel weder als „überraschend“ – die Verwendung solcher Klauseln in notariellen Verträgen sei „gerichtsbekannt üblich“, so die Richter – noch als „intransparent“ ein.

Und auch deren „inhaltlicher Unangemessenheit“ verneinten die Richter.

Solche Klauseln benachteiligten den Käufer nicht unangemessen, wenn die Gemeinde hieran „ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse“ habe.

Das Ziel, nur an solche Personen Grundstücke zu veräußern, die es auch wirklich bebauen wollen, anerkannten die Richter ohne weitere Feststellungen. Ihnen genügte, dass das Grundstück in einem innerstädtischen Wohngebiet liegt (Az. V ZR 306/16).  (jb)